O Plano Diretor de Ordenamento Territorial (Pdot) está em processo de revisão para tornar o Distrito Federal mais organizado e socialmente justo. Um dos pontos mais importantes dessa atualização é a regularização fundiária, que busca dar segurança jurídica e dignidade a milhares de famílias que moram em ocupações habitacionais já consolidadas e que precisam de regras claras para terem suas moradias melhor integradas ao território.
A ideia é simples: transformar o que atualmente é informal em algo formal, com acesso a todos os serviços públicos e direitos garantidos, como infraestrutura urbana e título de propriedade. Nesse sentido, depois de discussões com vários setores da sociedade civil e do governo, 28 áreas são propostas pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (Seduh) para serem incluídas no Plano Diretor. Dessa forma, seriam passíveis de regularização, o que beneficiaria cerca de 20 mil famílias nesses locais.
“Em resumo, as 28 áreas foram escolhidas através de um mapeamento rigoroso da informalidade, considerando o porte, o grau de consolidação e a viabilidade legal e ambiental de cada área, buscando dar prioridade para a formalização e a urbanização de quem já vive nesses locais”, afirma o coordenador de Planejamento Territorial e Urbano da Seduh, Mário Pacheco.
Para isso, a revisão do Pdot traz uma nova forma de identificar e trabalhar essas áreas. Primeiro, se baseou na Lei Federal nº 13.465/2017 e na Lei Complementar nº 986/2021 do DF para definir esses 28 locais, tecnicamente chamados de Núcleos Urbanos Informais (NUIs) – basicamente, são o ponto de partida das estratégias de regularização, pois são as áreas que surgiram sem planejamento formal, de forma irregular, e que o Pdot busca transformar em bairros formais e integrados à cidade.
“No Pdot passado, por exemplo, não tinha a Lei Federal nº 13.465/2017. Por isso, o Plano Diretor atual teve que se atualizar com relação as normas mais recentes de regularização fundiária”, pontua Mário Pacheco. “Dessa forma, a equipe desenvolveu parâmetros para poder analisar cada uma das áreas que foram identificadas, tanto de forma técnica quanto por meio de todas as contribuições recepcionadas durante a revisão do Pdot. Considerando tudo isso, que foram propostas essas 28 áreas”, explica.
Classificações
Depois que foram definidos os Núcleos Urbanos Informais, a principal lógica para a escolha de cada uma dessas áreas é a sua classificação dentro das modalidades de Regularização Fundiária Urbana (Reurb), que refletem a situação social e econômica dos moradores e a necessidade de intervenção do poder público.
Assim, o Pdot divide os locais de regularização em duas categorias: as Áreas de Regularização de Interesse Social (Aris), que são ocupadas pela população de baixa renda, onde o governo oferece mais apoio e subsídios; e as Áreas de Regularização de Interesse Específico (Arine), ocupadas predominantemente pela população que não é de baixa renda que tem condições de arcar com os custos da regularização.
Dentre as 28 áreas de regularização propostas pelo Pdot, 17 são definidas como Aris, como Santa Luzia, na SCIA/Estrutural, ou a Expansão Capão Comprido II, em São Sebastião. As 11 restantes são Arine, como Ponte Alta, no Gama, e a Colônia Agrícola 26 de Setembro, em Vicente Pires.
Conheça as 28 áreas passíveis de regularização:
As 28 áreas foram analisadas conforme os seguintes critérios:
– Porte e Compacidade: Isso significa que os técnicos olharam para o tamanho da ocupação e para o quão “juntas” as construções estão, e o quão próximo estão da área urbana já consolidada. Áreas mais consolidadas e densas tendem a ter prioridade por já apresentarem um certo nível de urbanização e ocupação social.
– Cenário da informalidade: O objetivo foi mapear e entender a dimensão da informalidade no DF, para que as ações de regularização fossem direcionadas para onde a necessidade é maior.
– Condições de regularização: Foram considerados fatores como riscos ambientais (áreas de preservação permanente, declives acentuados), restrições legais (incidência em faixas de domínio de rodovias, linhas de alta tensão) para verificar a viabilidade da regularização.
– Áreas já existentes e novos crescimentos: Além de identificar novos NUIs, a metodologia também incluiu ajustes em áreas já previstas no Pdot vigente, para considerar a inclusão de novos crescimentos de assentamentos já existentes, e a categoria de algumas áreas que seriam regularizadas também foi atualizada.
Arcabouço legal
O Plano Diretor estabelece um arcabouço legal claro para a regularização. Uma das principais iniciativas é oferecer orientações para os projetos de regularização que detalharão as 28 áreas e suas regras.
“Como a regularização é um processo complexo, após a publicação do Pdot ainda cabe a execução de outros procedimentos para a completa regularização das áreas, seguindo as regras urbanísticas aplicáveis a cada local. Isso dará segurança jurídica e transparência ao processo”, destaca Mário Pacheco.
O Novo Pdot também prevê instrumentos para financiar as obras e ações de regularização, como construção de asfalto e praças, além de garantir que a Lei Complementar de Regularização (n° 986/2021 e suas alterações) seja aplicada em conformidade com as outras normas, facilitando a execução dos processos. “O objetivo é integrar as áreas informais à cidade, com infraestrutura e segurança jurídica”, conclui o coordenador.
Tudo isso junto forma um caminho mais transparente e eficiente para que milhares de famílias no Distrito Federal possam, finalmente, terem seus imóveis regularizados e viverem em locais com toda a infraestrutura e dignidade que merecem.
*Com informações da Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Distrito Federal (Seduh-DF)